Renta dożywotnia to wciąż popularny temat. Niesie ona ze sobą nie tylko korzyści, ale też wiele zagrożeń. Niedawno znowu o tym głośno. Wszystko za sprawą Ministerstwa Sprawiedliwości.
Renta dożywotnia. Rząd uderzy w cwaniaków
Nowelizacja prawa ma ograniczyć skalę nadużyć i wyłudzeń w różnych obszarach życia. Chodzi nie tylko o umowy zawierane na sprzedaż garnków, koców, czy długoterminowych i nieopłacalnych produktów finansowych.
Zmiany będą dotyczyć również rynku hipoteki odwróconej i umów renty dożywotniej. To branża, która mimo wielu postulatów wciąż nie doczekała się odrębnych regulacji, a potrzebuje ich jak żadna inna. Czy po nowelizacji przepisów seniorzy, którzy chcą podpisać umowę renty dożywotniej, a boją się utraty prawa własności do nieruchomości będą mogli spać spokojnie?
Na planowanych zmianach w kodeksie cywilnym może skorzystać m.in. branża hipoteki odwróconej. Przypomnijmy, że artykuł 388 KC miał chronić osoby w ciężkiej sytuacji, niedoświadczone, zniedołężniałe lub posiadające niewystarczającą wiedzę – przed podpisaniem niekorzystnej dla siebie umowy, a właściwie doprowadzić do jej unieważnienia lub przeprowadzenia innych działań, które mogłyby zmierzać do rozwiązania umowy.
Eksperci rynkowi nieraz podkreślali, że przepisy w obecnym kształcie nie były wystarczające. Planowane zmiany mają dać oręże osobom, które czują się wyzyskane.
Obecnie, osoba, która podpisała niekorzystną dla siebie umowę ma dwa lata na jej zakwestionowanie. Ministerstwo Sprawiedliwości planuje taką zmianę przepisów, która umożliwi unieważnienie całej umowy na wniosek osoby wyzyskanej, choć oczywiście poszkodowany będzie mógł zdecydować, czy taką umowę chce unieważnić, czy doprowadzić do jej zmiany.
Resort sprawiedliwości chce też, by uprawnienia wyzyskanego nie wygasały, lecz ulegały przedawnieniu (zastosowany zostałby podstawowy termin przedawnienia wynoszący 6 lat). W praktyce oznaczałoby to wydłużenie terminu, w którym osoba wyzyskana mogłaby skorzystać z przysługujących jej uprawnień, z 2 do 6 lat.
Mimo nowelizacji przepisów, która jest potrzebna, nie można zapominać o wznowieniu prac nad ustawą o dożywotnim świadczeniu pieniężnym.Każde przepisy, które chronią konsumentów przed wyłudzeniami są na wagę złota. Warto jednak pamiętać, że rynek hipoteki odwróconej działa w Polsce od ponad 10 lat.
Funkcjonują na nim zarówno instytucje profesjonalne zrzeszone w Związku Przedsiębiorstw Finansowych, jak i osoby prywatne lub podmioty nieprofesjonalne, więc wciąż słyszymy o wyłudzeniach i oszustwach dotykających seniorów. Dedykowane tej usłudze przepisy, regulujące ten rynek w sposób pełny i kompleksowy są konieczne.
O czym pamiętać przed podpisaniem umowy o rentę dożywotnią?
Zweryfikuj firmę, z którą zamierzasz podpisać umowę
W przypadku umowy podpisywanej z firmą, warto sprawdzić jej status prawny, kapitał zakładowy, doświadczenie i kompetencje. Dobrze dowiedzieć się, czy jest zrzeszona w organizacjach branżowych np. Związku Przedsiębiorstw Finansowych oraz czy przestrzega norm etycznych np. Zasad Dobrych Praktyk ZPF lub tzw. „Dziesiątki EPPARG”. To zbiór norm etycznych dla europejskich podmiotów ustanowionych w ramach największej brytyjskiej organizacji zrzeszającej firmy oferujące tą usługę.
Warto zweryfikować jakie opinie na temat danej firmy krążą w Internecie, co piszą o niej media, czy w sieci nie ma negatywnych artykułów i ostrzeżeń innych konsumentów. Dobrze, jeżeli taka organizacja jest notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych i jej wyniki finansowe są jawne (a co za tym idzie transparentne).
Sprawdź jakie są intencje osoby prywatnej
Łatwo powiedzieć, trudniej wykonać, zwłaszcza jeśli jest to osoba nieznajoma. Warto przypomnieć, że w obecnej sytuacji prawnej każdy może podpisać z seniorem umowę renty dożywotniej. Taką umowę mogą zawrzeć np. sąsiedzi, koledzy, dalsi znajomi lub nieznajomi.
Wiele mówi się o nadużyciach, wyłudzeniach, źle skonstruowanych umowach, a w rezultacie seniorach, którzy stracili cały dorobek życia, czyli własne mieszkanie.
Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że liczba umów zawieranych z profesjonalnymi podmiotami, czyli funduszami hipotecznymi to zaledwie 1 proc. całego rynku. Resztę stanowią kontrakty prywatne i tutaj należy wykazać się dużą czujnością.
Upewnij się, że będziesz dostawać pieniądze dożywotnio
To, że osoba prywatna chce zawrzeć z seniorem umowę i wypłacać mu świadczenia pieniężne, nie musi stanowić zagrożenia. Warto sprawdzić intencje takiej osoby, jej wiarygodność, a przede wszystkim kondycję finansową.
Mimo dobrych chęci wciąż najważniejsza jest gwarancja wypłacania świadczeń pieniężnych aż do śmierci (oraz odpowiednie zapisy w umowie, które to gwarantują). Fundusze hipoteczne wypłacają świadczenia dożywotnio, niezależnie od tego, czy senior będzie żył 5, 10, czy 25 lat. To zobowiązanie, którego osoby prywatne mogą nie unieść, zwłaszcza w tak długiej perspektywie czasu.
Zadbaj o formalności
Proces podpisania profesjonalnej umowy jest zazwyczaj wieloetapowy. Najpierw należy przeprowadzić wstępną wycenę nieruchomości. Na jej podstawie prognoza renty dożywotniej. Po wstępnej wycenie i prognozie przedstawiamy seniorowi propozycję umowy, którą może spokojnie przeanalizować, przemyśleć, zastanowić się.
Jeżeli jest zainteresowany, to podpisujemy z nim umowę przedwstępną i kompletujemy wszystkie dokumenty potrzebne do podpisania umowy przyrzeczonej.
Zanim taka umowa przyrzeczona zostanie podpisana, powołuje się niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. Przygotowuje on operat z dokładną wyceną nieruchomości. Umowę przyrzeczoną podpisuje się w formie aktu notarialnego.
Do oszacowania wysokości świadczeń wykorzystywany jest złożony model. Opracowany został przez aktuariuszy i specjalistów, a takich kompetencji nie posiadają zazwyczaj osoby prywatne.
Przeczytaj dokładnie umowę. Skonsultuj ją z kimś
Renta dożywotnia opiera się na instytucji Dożywocia (Kodeks Cywilny, art. 908-916) lub umowie Renty (Kodeks Cywilny, art. 903-907). W umowie z funduszem znajduje się szereg zapisów gwarantujących seniorowi bezpieczeństwo.
Najważniejszy jest zapis o służebności osobistej mieszkania. Dzięki niemu senior jest uprawniony do dożywotniego korzystania z lokalu. Kolejną ważną rzeczą jest uregulowanie kwestii dotyczących sytuacji, gdy jedna ze stron nie wywiązuje się z obowiązków określonych w umowie.
Jeśli senior nie otrzymuje świadczeń pieniężnych lub świadczeń określonych w umowie dożywocia, może wytoczyć powództwo o ich zasądzenie. Może też wystąpić o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy. W wyjątkowych przypadkach umowę może rozwiązać sąd.
Przypilnuj, żeby świadczenia wpisano do umowy
Wysokość świadczeń wyliczana w funduszach hipotecznych zależy od wielu czynników – przede wszystkim oczekiwanej długości życia, na którą – podobnie jak przy ustalaniu świadczeń emerytalnych wypłacanych przez ZUS – wpływ ma wiek i płeć seniora. Ważna jest również wartość nieruchomości, która będzie przedmiotem umowy.
Co ważne – wysokość świadczeń wpisuje się do umowy z funduszem. W przypadku umów z osobami indywidualnymi często strony „umawiają się” ustnie na będzie wysokość świadczeń. Do umowy wpisują wartość zaniżoną. Później trudno wyegzekwować świadczenia, których nie uregulowano ani w terminie ani w wysokości, którą ustalono.
