Inwestorzy przyciągani obietnicą stóp zwrotu sięgających 5-10% rocznie masowo kierują swój kapitał w lokale poniżej 25 metrów kwadratowych. Pojawia się jednak kluczowe pytanie: czy ten segment nie zbliża się do punktu nasycenia, które może ograniczyć przyszłe zyski?
Dlaczego mikroapartamenty przyciągają inwestorów?
Rentowność stanowi główny magnes dla kapitału lokowanego w mikroapartamenty. Roczna stopa zwrotu waha się od 5,5% do nawet 7,5% w najlepszych lokalizacjach, znacząco przewyższając oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji skarbowych. W praktyce oznacza to, że miesięczny przychód z wynajmu mikrokawalerek w dużych miastach oscyluje między 2000 a 3000 złotych brutto, przekładając się na 7-10% zwrotu brutto rocznie, a po odliczeniu kosztów utrzymania na 5-7% netto.
Niski próg wejścia stanowi kolejny atut – mikroapartamenty można nabyć za 150.000-200.000 złotych, co otwiera rynek inwestycyjny dla osób dysponujących ograniczonym kapitałem. Dodatkowo segment ten charakteryzuje się wysokim popytem ze strony najemców: studentów, młodych profesjonalistów mobilnych zawodowo oraz osób prowadzących jednoosobowe gospodarstwa domowe. Ta różnorodność grupy docelowej zapewnia relatywnie stabilne obłożenie lokali.
Sygnały ostrzegawcze z rynku
Dane z II kwartału 2025 roku ujawniają interesującą dynamikę – oferta mikroapartamentów na rynku wtórnym wzrosła rok do roku o 9%, a na rynku najmu dostępnych było 3565 ogłoszeń. Co istotne, udział mieszkań poniżej 25 metrów kwadratowych w segmencie najmu wzrósł o 0,36 punktu procentowego, podczas gdy w sprzedaży pozostał praktycznie bez zmian. To może sygnalizować, że inwestorzy kupujący mikroapartamenty pod wynajem mogą napotykać na rosnącą konkurencję.
Warto zauważyć, że w III kwartale 2023 roku lokale poniżej 25 metrów kwadratowych stanowiły zaledwie 2% oferty sprzedażowej w 16 miastach wojewódzkich, jednak ich udział w rynku najmu wynosił już 6,8% – znacznie więcej niż mieszkań powyżej 90 metrów kwadratowych. Ta dysproporcja wskazuje na koncentrację mikroapartamentów w segmencie inwestycyjnym, co może prowadzić do lokalnego przesycenia w popularnych lokalizacjach.
Bariery prawne i strukturalne
Od 2024 roku obowiązują przepisy zakazujące budowy nowych mieszkań o powierzchni poniżej 25 metrów kwadratowych. To oznacza, że deweloperzy nie mogą już masowo produkować mikrolokali, a obecnie dostępne mikroapartamenty to głównie nieruchomości wybudowane przed wejściem w życie tych regulacji. Podaż mieszkań poniżej 25 metrów kwadratowych na rynku wtórnym jest obecnie 4,2 razy większa niż na rynku deweloperskim.
Dodatkowym obciążeniem pozostaje wyższy podatek VAT – mikroapartamenty traktowane są często jako lokale użytkowe, co wiąże się ze stawką 23% zamiast 8% właściwej dla standardowych mieszkań. Choć istnieje możliwość odliczenia tego podatku przy inwestycji komercyjnej, zwiększa to początkowy koszt kapitału i wydłuża okres zwrotu inwestycji.
Perspektywy na 2026 rok i dalej
Prognozy na 2026 rok wskazują, że mikrokawalerki będą odgrywać coraz większą rolę w polskim rynku nieruchomości, łącząc dostępność cenową z funkcjonalnością i bezpieczeństwem inwestycyjnym. Zmiany demograficzne – rosnąca liczba jednoosobowych gospodarstw domowych, osób mobilnych zawodowo oraz seniorów – sprzyjają zapotrzebowaniu na kompaktowe rozwiązania mieszkaniowe. Mikroapartamenty przestają być traktowane jako rozwiązanie przejściowe, stając się świadomym wyborem odpowiadającym na współczesne potrzeby.
Z drugiej strony, rozwój najmu instytucjonalnego (PRS) stanowi potencjalną konkurencję dla drobnych inwestorów – według prognoz do 2026 roku oferta tego segmentu może wzrosnąć do co najmniej 54 tysięcy mieszkań. Instytucjonalni gracze dysponują większymi zasobami, profesjonalnym zarządzaniem i mogą oferować bardziej atrakcyjne warunki najmu, co może wywierać presję na rentowność prywatnych inwestycji w mikroapartamenty.
Czy warto jeszcze inwestować?
Rynek mikroapartamentów nie jest jeszcze całkowicie nasycony, ale wymaga od inwestorów znacznie większej staranności niż kilka lat temu. Kluczowe znaczenie ma lokalizacja – dobrze zaprojektowany mikroapartament w centrum dużego miasta, blisko uczelni, centrów biznesowych czy węzłów komunikacyjnych, nadal oferuje solidną stopę zwrotu. Lokale w gorszych lokalizacjach lub przy nadmiernej koncentracji podobnych ofert mogą jednak generować problemy z wynajmem i obniżać rentowność.
Inwestorzy powinni także uwzględnić rosnące koszty eksploatacji i zarządzania, szczególnie przy wynajmie krótkoterminowym, który choć potencjalnie bardziej dochodowy, wymaga większego zaangażowania czasowego. Ostatecznie, mikroapartamenty pozostają atrakcyjną formą lokaty kapitału dla osób gotowych aktywnie zarządzać nieruchomością i przeprowadzić dokładną analizę lokalnego rynku, jednak czasy łatwych, gwarantowanych zysków powoli się kończą.
