Coś niepokojącego dzieje się na rynku nieruchomości, a większość właścicieli działek nie ma o tym pojęcia. Informacje napływające z samorządów elektryzują branżę i budzą uzasadniony niepokój wśród osób planujących budowę. Skala problemu przeszła oczekiwania nawet największych pesymistów.
Tysiące Polaków mogą stracić prawo do budowy domu. Zegar tyka nieubłaganie
Wszystko zaczęło się od dużej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie we wrześniu 2023 roku. Ustawodawca chciał uporządkować chaos w wydawaniu decyzji budowlanych i zatrzymać niekontrolowane rozlewanie się zabudowy. Brzmi rozsądnie. Diabeł tkwi w szczegółach.
Nowe przepisy wymuszają na gminach zastąpienie dotychczasowych studiów uwarunkowań dokumentem o zupełnie innej randze prawnej – tzw. planem ogólnym. I tu zaczynają się prawdziwe kłopoty, bo dotychczasowe studium nie stanowiło aktu prawa miejscowego. Plan ogólny już tak – a to oznacza, że będzie bezpośrednio determinował, co wolno wybudować na danej działce.
Zaledwie 14 gmin z gotowym planem. Reszta? Daleko w tyle
Kluczowym elementem reformy stały się tzw. obszary uzupełnienia zabudowy. To specjalne strefy wyznaczone w planach ogólnych, w których będzie można starać się o warunki zabudowy na cele mieszkaniowe. Działka położona poza taką strefą może z dnia na dzień stać się niezdatna do zabudowy – nawet jeśli od lat funkcjonuje na rynku jako grunt budowlany.
Gminy pierwotnie miały uchwalić nowe plany do końca czerwca 2026 roku. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przyznało jednak w lutym 2026 roku, że harmonogram jest nierealny, i przesunęło termin na koniec sierpnia tego samego roku. Dane, które ujawniono przy tej okazji, są alarmujące. Spośród 2479 polskich gmin zaledwie 14 zdążyło uchwalić i opublikować plan ogólny.
Niespełna tysiąc dotarło do etapu opiniowania projektu, 811 opublikowało roboczy dokument, a aż 1449 dopiero rozpoczęło prace. Co najbardziej niepokojące – 205 gmin nie podjęło nawet uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu. Przy szacowanym czasie przygotowania wynoszącym od 15 do 20 miesięcy nawet wydłużony termin może okazać się niewystarczający dla większości samorządów.
Efekt? W urzędach od końca 2025 roku trwa oblężenie. Właściciele działek masowo składają wnioski o warunki zabudowy, próbując zdążyć przed wejściem nowych regulacji. Podania, które wcześniej napływały w ciągu miesiąca, teraz pojawiają się w kilka dni. Urzędnicy pracują po godzinach, lecz kolejki wciąż rosną. Dodatkowym utrudnieniem jest nowy przepis obowiązujący od początku 2026 roku – decyzje o warunkach zabudowy tracą ważność po pięciu latach, co kończy erę bezterminowych pozwoleń.
Ostatni dzwonek – co mogą zrobić właściciele?
Brak uchwalonego planu ogólnego po upływie terminu może sparaliżować wydawanie decyzji administracyjnych dotyczących zabudowy. Dla rynku nieruchomości oznaczałoby to poważne turbulencje, a dla indywidualnych właścicieli – realne straty finansowe.
Eksperci wskazują kilka kroków, które mogą ograniczyć ryzyko. Przede wszystkim warto sprawdzić status swojej nieruchomości na stronie Biuletynu Informacji Publicznej danej gminy i odnaleźć projekt planu ogólnego. Kluczowa informacja to przynależność działki do obszaru uzupełnienia zabudowy. Kto nie ma jeszcze decyzji o warunkach zabudowy, powinien złożyć wniosek możliwie najszybciej. Standardowy czas oczekiwania wynosi od 21 do 90 dni, ale przy obecnym obciążeniu urzędów może się znacząco wydłużyć.
Równie istotna pozostaje możliwość składania uwag do projektów planów ogólnych. Każdy mieszkaniec może zgłosić zastrzeżenia we wskazanym terminie – argumenty dotyczące istniejącej zabudowy sąsiedniej czy dostępu do infrastruktury mogą wpłynąć na ostateczny kształt dokumentu.
Prawnicy zwracają natomiast uwagę na przyszłe spory odszkodowawcze – właściciele, których grunty utracą status budowlany, mogą próbować dochodzić roszczeń przed sądami, choć obecnie brak mechanizmu rekompensaty. Część osób rozważa sprzedaż działki przed uchwaleniem planu, szczególnie gdy projekt wskazuje na niekorzystne zmiany. Odkładanie tej decyzji może jednak skutkować spadkiem zainteresowania ze strony kupujących.
