Rynek najmu w Polsce przeżywa burzliwe czasy. Rosnące koszty życia i inflacja sprawiają, że właściciele mieszkań coraz częściej sięgają po podwyżki czynszów. Problem w tym, że wielu z nich robi to w sposób sprzeczny z obowiązującym prawem. Równocześnie najemcy, nieświadomi swoich uprawnień, godzą się na warunki, które w rzeczywistości nie mają mocy prawnej.
Czynsz w górę od jutra? Właściciele muszą to wiedzieć, zanim będzie za późno
Sytuacja dotyczy setek tysięcy gospodarstw domowych w całym kraju. Zarówno wynajmujący, jak i lokatorzy często kierują się intuicją lub nieformalną „wiedzą środowiskową”, zamiast sięgnąć do konkretnych przepisów. Skutki tego stanu rzeczy mogą być dotkliwe dla obu stron relacji najmu.
Eksperci od prawa mieszkaniowego zgodnie podkreślają, że chaos informacyjny na rynku najmu osiągnął poziom wymagający pilnej edukacji. Wiedza o podstawowych mechanizmach prawnych chroniących lokatorów wciąż pozostaje w sferze teorii, a praktyka wynajmu bywa odległa od obowiązujących norm.
Kluczowe znaczenie ma artykuł 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, który precyzyjnie określa procedurę zwiększania opłat za najem. Przepis wprowadza obligatoryjny trzymiesięczny okres wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu. Mechanizm ten działa na zasadzie pisemnego oświadczenia, które właściciel musi doręczyć najemcy.
Procedura wygląda następująco: od momentu doręczenia dokumentu muszą upłynąć minimum trzy pełne miesiące kalendarzowe, dopiero po tym czasie zaktualizowana stawka może wejść w życie. Jeśli wypowiedzenie trafi do najemcy piętnastego stycznia, podwyższony czynsz będzie mógł obowiązywać dopiero od pierwszego maja. Ten czas ma fundamentalne znaczenie, dając lokatorom możliwość podjęcia decyzji o dalszych krokach.
Gdy właściciel łamie zasady
Trzeba jasno powiedzieć: telefoniczna informacja czy wiadomość mailowa o podwyżce od przyszłego miesiąca nie ma żadnej wartości prawnej. Właściciel, który stosuje takie praktyki, działa bezprawnie, nawet jeśli robi to nieświadomie i w dobrej wierze.
Konsekwencje zignorowania przepisów są jednoznaczne. Podwyżka dokonana z pominięciem ustawowego trybu jest po prostu nieskuteczna. Najemca zachowuje pełne prawo do opłacania czynszu według poprzedniej stawki, a sądy konsekwentnie potwierdzają to stanowisko w swoich orzeczeniach. Próby wymuszenia wyższych kwot mogą narazić wynajmującego na poważne problemy prawne.
Regulacja obejmuje wszystkie kategorie lokali mieszkalnych wynajmowanych na podstawie umowy najmu. Nie ma znaczenia, czy chodzi o prywatne mieszkanie, lokal gminny czy spółdzielczy. Przepisy stosuje się równo wobec wszystkich uczestników rynku najmu.
Niestety, świadomość prawna zarówno właścicieli, jak i najemców w tej materii jest wciąż bardzo niska. Najemcy, nieznający swoich praw, często bez sprzeciwu akceptują podwyżki wprowadzone z naruszeniem procedur i zaczynają płacić zawyżone kwoty. Problem ma charakter systemowy i wymaga szerokiej kampanii informacyjnej skierowanej do obu stron stosunku najmu.
