Reforma planowania przestrzennego, która wejdzie w życie za niespełna rok, może zatrzymać rozwój mieszkaniowy w setkach gmin na terenie całego kraju. Właściciele działek budowlanych, którzy przez lata marzyli o budowie własnego domu, mogą zostać z pustymi rękami. Wszystko przez ustawowy wskaźnik, który ogranicza możliwość wyznaczania nowych terenów mieszkaniowych.
Koniec marzeń o własnym domu! Tysiące Polaków straci prawo do budowy przez rządową reformę
Historia burmistrza Tomasza Kucharskiego z Miasta i Gminy Olsztyn doskonale ilustruje dramatyczną sytuację polskich samorządów. Jego gmina, położona w malowniczym parku krajobrazowym z ruinami zamku i rezerwatami przyrody, przyciąga wielu nowych mieszkańców. W ciągu ostatniej dekady zajęła trzecie miejsce w województwie śląskim pod względem przyrostu ludności. Teraz jednak burmistrz musi stawić czoła brutalnemu faktowi – wskaźnik chłonności został przekroczony o 300 procent.
Od 1 lipca 2026 roku polskie gminy będą musiały funkcjonować w całkowicie nowym systemie planowania przestrzennego. Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego odejdą do lamusa, a ich miejsce zajmą plany ogólne. Te nowe dokumenty będą miały znacznie większą moc prawną – wszystkie wydawane po tej dacie decyzje o warunkach zabudowy muszą być z nimi zgodne.
Gminy, które nie zdążą uchwalić planów ogólnych do 30 czerwca 2026 roku, znajdą się w jeszcze trudniejszej sytuacji. Wydawanie nowych decyzji o warunkach zabudowy stanie się wówczas niemożliwe. Inwestycje będą mogły być realizowane wyłącznie w oparciu o wcześniej wydane decyzje lub obowiązujące plany miejscowe. To oznacza całkowite zamrożenie rozwoju mieszkaniowego w takich obszarach.
Poseł Michał Krawczyk, uzasadniając potrzebę reformy, wskazywał na problem niekontrolowanego rozlewania się zabudowy. Argumentował, że obecny system generuje ogromne koszty związane z utrzymaniem infrastruktury. Nowe przepisy mają nad tym zapanować, dając gminom większy wpływ na kierunki rozwoju zabudowy. W teorii brzmi to rozsądnie, ale praktyka okazuje się znacznie bardziej skomplikowana.
Matematyczny absurd blokuje rozwój
Największym problemem reformy jest wprowadzenie sztywnego wskaźnika chłonności. Według nowych przepisów, suma chłonności terenów niezabudowanych w strefach mieszkaniowych nie może być mniejsza niż 70 procent i większa niż 130 procent wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie. Ten pozornie techniczny zapis ma dramatyczne konsekwencje dla rozwoju lokalnych społeczności.
Gmina Olsztyn to doskonały przykład absurdów, do jakich prowadzi mechaniczne stosowanie ustawowego wskaźnika. Burmistrz Kucharski opisuje sytuację, w której działki położone przy drodze publicznej, wyposażone w infrastrukturę, nie mogą zostać przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Paradoks polega na tym, że takie tereny nie generują praktycznie żadnych dodatkowych kosztów infrastrukturalnych, ale wskaźnik chłonności uniemożliwia ich zagospodarowanie.
Samorządowcy podkreślają, że to właśnie gminy, znające lokalne uwarunkowania, powinny decydować o przeznaczeniu konkretnych terenów. Odgórnie narzucone limity odbierają autonomię samorządom i prowadzą do sytuacji, w których nieruchomości z pełną infrastrukturą pozostają jedynie polami. Właściciele takich działek, mimo posiadania wszystkich niezbędnych mediów, nie będą mogli zrealizować swoich planów budowlanych.
Wyścig z czasem i desperackie próby ratunku
Świadomość zbliżających się ograniczeń wywołała prawdziwy boom na rynku planowania przestrzennego. Gmina Olsztyn, jak wiele innych samorządów, próbuje uchwalać maksymalną liczbę miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego przed czerwcową datą graniczną. Na każdym posiedzeniu komisji do spraw zagospodarowania przestrzennego pojawiają się mieszkańcy wnioskujący o przekształcenie swoich terenów.
Mieszkańcy doskonale rozumieją wagę sytuacji. Zdają sobie sprawę, że po 1 lipca 2026 roku mogą bezpowrotnie stracić prawo do zabudowy swoich działek. Gminy otrzymują lawinę wniosków nie tylko o uchwalenie planów miejscowych, ale także o uwzględnienie konkretnych działek w nowych planach ogólnych. Właściciele desperacko walczą o to, by ich nieruchomości zostały objęte strefami umożliwiającymi zabudowę.
Burmistrz Kucharski nie ukrywa frustracji całą sytuacją. Podkreśla, że jego gmina chce i może się rozwijać, ale państwo polskie skutecznie to uniemożliwia. W jego ocenie wybrany sposób ograniczania zabudowy jest zbyt rygorystyczny i nie uwzględnia lokalnej specyfiki. Gminy takie jak Olsztyn, gdzie centrum administracyjne oddzielone jest od terenów wiejskich, znajdują się w szczególnie trudnej sytuacji.
Problem dotyczy nie tylko Olsztyna, ale setek gmin w całej Polsce. Wszędzie tam, gdzie wskaźnik chłonności został przekroczony, po uchwaleniu planów ogólnych realizacja nowych inwestycji mieszkaniowych może okazać się niemożliwa. Jedyną szansą pozostaje uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy lub wpisu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przed 30 czerwca 2026 roku.
Reforma, która miała uporządkować chaos w planowaniu przestrzennym, może paradoksalnie doprowadzić do jeszcze większych problemów. Właściciele działek budowlanych, samorządy i potencjalni inwestorzy znaleźli się w trudnym położeniu. Najbliższe miesiące pokażą, czy uda się znaleźć rozwiązania łagodzące najbardziej dotkliwe skutki nowych przepisów, czy też tysięcy Polaków definitywnie straci możliwość realizacji swoich mieszkaniowych marzeń.
Źródło: infor.pl
