Coraz wyraźniej widać, że dotychczasowy sposób opodatkowania nieruchomości znalazł się pod presją. Kolejne instytucje wskazują, że obecne zasady nie nadążają za realiami rynku, a politycy wracają do pomysłów, które jeszcze niedawno wydawały się nie do przeprowadzenia. Tym razem chodzi o rozwiązania, które mogą szczególnie zainteresować osoby posiadające więcej niż jedno mieszkanie.
- Komisja Europejska ponownie wskazuje Polsce kierunek zmian w opodatkowaniu nieruchomości.
- Lewica przygotowała poprawioną wersję projektu obejmującego wyższe obciążenia dla właścicieli trzeciego i kolejnych mieszkań.
- Eksperci podkreślają, że nowe podatki nie rozwiążą kryzysu mieszkaniowego, ale mogą ograniczyć część niekorzystnych zjawisk na rynku.
Coraz większa presja na zmianę zasad
Dyskusja o podatku od nieruchomości wraca do centrum debaty publicznej. Powodem są zarówno rosnące ceny mieszkań, jak i coraz częściej pojawiające się głosy, że obecny system nie odpowiada rzeczywistej wartości posiadanego majątku. W Polsce wysokość podatku od nieruchomości nadal zależy głównie od powierzchni lokalu lub budynku. Oznacza to, że dwa mieszkania o podobnym metrażu mogą być obciążone w zbliżony sposób, nawet jeśli ich wartość rynkowa różni się kilkukrotnie.
Na ten problem zwraca uwagę Komisja Europejska. W najnowszych analizach wskazuje, że Polska pozostaje jednym z nielicznych państw Unii Europejskiej, które nie powiązały opodatkowania nieruchomości z ich wartością. Zdaniem unijnych instytucji taki model może sprzyjać gromadzeniu mieszkań jako formy inwestycji oraz utrzymywaniu niewykorzystywanych lokali i gruntów. Według tej argumentacji wpływa to również na wzrost cen mieszkań oraz kosztów najmu.
Eksperci wskazują słabości obecnego systemu
Potrzebę zmian dostrzegają nie tylko unijni urzędnicy. Podobne opinie od lat pojawiają się także wśród krajowych ekspertów zajmujących się polityką mieszkaniową. Aleksandra Krugły z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów oraz Ośrodka Rozwoju Najmu Społecznego zwraca uwagę, że obecne zasady nie odzwierciedlają faktycznej wartości majątku. W praktyce system nie rozróżnia wystarczająco między przeciętnym mieszkaniem a bardzo drogą nieruchomością położoną w prestiżowej lokalizacji.
W efekcie właściciel niewielkiego domu na terenach wiejskich może płacić podatek porównywalny lub nawet wyższy niż właściciel luksusowego apartamentu w dużym mieście. Zdaniem ekspertki taki model trudno uznać za w pełni racjonalny. Krugły podkreśla jednak, że podatek oparty na wartości nieruchomości nie stanowi samodzielnego rozwiązania problemów mieszkaniowych. Nie zastąpi budownictwa społecznego, dostępnego najmu ani skutecznego planowania przestrzennego.
Mieszkania jako inwestycja pod lupą
Zwolennicy zmian przekonują, że nowe zasady mogłyby wpłynąć na zachowania właścicieli nieruchomości. Chodzi przede wszystkim o sytuacje, w których mieszkania lub działki są przetrzymywane przez lata wyłącznie jako lokata kapitału. Według ekspertów koszty takiego działania są dziś stosunkowo niskie. To sprawia, że część inwestorów nie ma większej motywacji do wynajmowania mieszkań lub wprowadzania gruntów do zabudowy.
W ocenie Komisji Europejskiej nieruchomości są obecnie opodatkowane łagodniej niż wiele innych form inwestowania kapitału. Wśród przykładów wymieniane są między innymi inwestycje giełdowe. Takie warunki mogą zachęcać do kierowania oszczędności właśnie na rynek mieszkaniowy. W rezultacie zwiększa się konkurencja o lokale, co przekłada się na dalszy wzrost cen zakupu oraz najmu.
Lewica poprawiła projekt. Dotyczy trzeciego mieszkania
W praktyce najdalej idąca propozycja zmian znajduje się obecnie po stronie Lewicy. Ugrupowanie zaprezentowało swój projekt już w marcu, jednak po pojawieniu się uwag zdecydowało się go zmodyfikować. Założeniem projektu jest odejście od podatku liczonego wyłącznie według metrażu na rzecz rozwiązania uwzględniającego wartość nieruchomości. Autorzy przekonują, że celem jest ograniczenie zakupów o charakterze spekulacyjnym.
Kluczowy mechanizm miałby dotyczyć właścicieli trzeciego i każdego kolejnego mieszkania. To właśnie dla nich przewidziano stopniowy wzrost obciążeń podatkowych. Docelowo stawka miałaby wynosić 1,5 proc. wartości nieruchomości. Jednocześnie projekt zakłada pozostawienie ochrony dla pierwszego i drugiego mieszkania, które nie byłyby objęte dodatkowymi obciążeniami.
Zamknięcie furtek i nowe zabezpieczenia
Jak wynika z informacji przekazanych przez rzecznika Lewicy Łukasza Michnika, nowa wersja projektu została rozszerzona. Zmiany mają utrudnić obchodzenie przyszłych przepisów. Do projektu włączono budynki mieszkalne wielorodzinne, co ma objąć regulacjami najważniejsze kategorie nieruchomości mieszkalnych. Autorzy wskazują, że wcześniej mogły istnieć możliwości omijania nowych zasad poprzez zmianę formy inwestycji.
Z projektu usunięto także ustawowe preferencje związane z efektywnością energetyczną oraz schronami. W zamian samorządy mają otrzymać możliwość uwzględniania takich elementów poprzez odpowiednie współczynniki korygujące. Wprowadzono również wyjątek dla części nieruchomości odziedziczonych. Jeżeli udział podatnika w odziedziczonej nieruchomości nie przekracza 50 proc., nie będzie on automatycznie kwalifikowany do wyższego progu podatkowego.
Teraz decyzja należy do marszałka Sejmu
Po zakończeniu prac nad poprawkami projekt oczekuje na nadanie numeru druku sejmowego. Od tego momentu będzie mogła rozpocząć się formalna ścieżka legislacyjna. O dalszych losach dokumentu w dużej mierze zdecyduje marszałek Sejmu Włodzimierz Czarzasty. To od jego decyzji zależy tempo procedowania projektu.
Choć dokument został przygotowany przez ugrupowanie współtworzące większość parlamentarną, nie oznacza to automatycznie szybkiego uchwalenia nowych przepisów. Temat opodatkowania nieruchomości od lat budzi bowiem silne emocje polityczne. Dodatkowym źródłem sporów pozostaje fakt, że wielu polityków różnych ugrupowań posiada mieszkania inwestycyjne. Oświadczenia majątkowe pokazują, że nieruchomości należą do popularnych form lokowania oszczędności wśród osób pełniących funkcje publiczne.
Irlandia i Czechy pokazują różne drogi
W debacie o zmianach często pojawiają się przykłady innych państw europejskich. Eksperci wskazują, że doświadczenia zagraniczne mogą stanowić cenną wskazówkę dla Polski. Irlandia stosuje lokalny podatek od nieruchomości mieszkalnych powiązany z ich wartością. Dodatkowo funkcjonuje tam podatek od niewykorzystywanych mieszkań oraz specjalne obciążenie dotyczące uzbrojonych gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, które pozostają niezabudowane.
Zdaniem Aleksandry Krugły szczególnie interesujące mogą być rozwiązania odnoszące się do gruntów. W Polsce dużo uwagi poświęca się samym mieszkaniom, natomiast rzadziej mówi się o spekulacji związanej z terenami budowlanymi. Ekspertka zaznacza jednocześnie, że nawet dobrze skonstruowane podatki nie odwracają skutków długo narastających problemów mieszkaniowych. Mogą ograniczać część niekorzystnych zjawisk, ale nie zastąpią szerokiej polityki mieszkaniowej.
Bez danych trudno stworzyć skuteczny system
Wśród wskazywanych wzorców pojawiają się także Czechy. Tamtejszy system nie opiera się na klasycznym podatku katastralnym, jednak pozwala samorządom stosować lokalne współczynniki i różnicować wysokość obciążeń. Takie rozwiązanie mogłoby stanowić kompromis dla Polski, gdzie nadal brakuje politycznej zgody na pełne przejście na opodatkowanie według wartości nieruchomości. Dzięki temu gminy mogłyby reagować na lokalne problemy związane z pustostanami czy koncentracją mieszkań inwestycyjnych.
Eksperci podkreślają jednak, że podstawowym warunkiem skuteczności każdego systemu są wiarygodne dane. Bez nich trudno określić, które mieszkania są faktycznie zamieszkane, wynajmowane lub pozostają niewykorzystane. Dlatego duże znaczenie może mieć zapowiadana Centralna Ewidencja Lokali. Według zwolenników tego rozwiązania dopiero rzetelna wiedza o sposobie wykorzystania nieruchomości pozwoli stworzyć system podatkowy, który będzie jednocześnie skuteczny, szczelny i sprawiedliwy.
Źródło: Interia.pl
